di Francesco Gastaldi* e Vittorio Ferri**

Dopo gli “eco bonus” e i “sisma bonus”, il Governo ha annunciato il “super bonus”: una detrazione pari al 110% del costo di alcune tipologie di lavori da usare a compensazione dell’Irpef in 5 anni, che potrà essere ceduta a banche e imprese.

Questo provvedimento continua il percorso sulla strada della spesa fiscale per la riqualificazione del patrimonio edilizio intrapresa da tempo. Con la crisi del 2007 si è concluso l’ultimo grande ciclo di espansione del mercato immobiliare iniziato a metà degli anni Novanta, caratterizzato dalla realizzazione di ingenti volumi di fabbricati ad uso residenziale, ma anche produttivo. Alla base di quest’ultima espansione ci sono stati due provvedimenti: la detassazione degli investimenti delle imprese e i vincoli al bilancio dei comuni

L’estensione dei benefici della legge Tremonti del 2001, rispetto a quelli erogati nella prima versione del 1994, hanno assunto una grande rilevanza per la proliferazione di “capannoni” che hanno comportato l’aumento del patrimonio di imprese, banche e assicurazioni. Anche se l’obiettivo delle agevolazioni Visco del 2000 e Tremonti era di rafforzare l’apparato produttivo delle imprese, la prima ha agevolato gli investimenti di capitale proprio, la seconda l’aumento del patrimonio immobiliare (non basta realizzare capannoni per mettere in moto processi di sviluppo!!!) e ha consentito ai comuni di finanziare le spese correnti con le entrate dei permessi di costruire (solo nel 2017 è stata ripristinata la loro funzione originale di realizzazione di opere urbanistiche di interesse generale).

Questi due provvedimenti esogeni hanno aumentato la propensione dei comuni a rilasciare permessi di costruire per fabbricati ad uso produttivo, ma successivi fenomeni (la crisi post 2007-08, fenomeni di delocalizzazione, ri-articolazioni produttive e aziendali) hanno determinato un abbandono di una quota rilevante di questo patrimonio immobiliare che spesso giace inutilizzato. Alcune quantificazioni sono state effettuate nelle Regioni Lazio, Lombardia e Umbria e in Veneto nel 2017 sono stati stimati da Confartigianato 10.000 capannoni sfitti, inutilizzati o totalmente abbandonati.

Le dismissioni di fabbricati ad uso produttivo sono un fenomeno diffuso in modo ineguale a livello regionale.  

Le importanti potenzialità dal punto di vista economico di questo patrimonio sono state sottovalutate nei provvedimenti recenti a favore della riqualificazione del patrimonio edilizio e non possono essere trattate solo dalle normative regionali in materia di pianificazione territoriale. Le seguenti brevi proposte cercano di trattare questo problema:

a)       Le ricadute economiche giustificano l’applicazione del super bonus ad alcune tipologie di spesa specifiche per sostenere la riqualificazione, o la demolizione e la ricostruzione dei fabbricati dismessi a destinazione produttiva.  

b)      La tassazione delle transazioni degli immobili ostacola la formazione di nuova ricchezza, è fonte  di inefficienza e blocca il mercato immobiliare. Più progressive sono le imposte sui trasferimenti, più disincentivi si creano al mercato immobiliare. Si potrebbe estendere a tutte le transazioni di fabbricati dismessi a destinazione produttiva la riduzione a somma fissa delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, pari a 200 € ciascuna,  per le  transazioni tra privati e imprese, introdotte dall’art.7 del Decreto legge 39 aprile 2019, n. 34, con vantaggi per le entrate, il mercato immobiliare e il riutilizzo degli immobili.

Le estensioni del super bonus e delle imposte a somma fissa per le transazioni di immobili dismessi a destinazione produttiva, unitamente ad altre politiche, potrebbero attivare importanti effetti economici e occupazionali. Aggiungiamo che questi bonus e provvedimenti dovrebbero essere stabili e l’uno non esclude l’altro.

*Professore associato di Urbanistica, Università IUAV di Venezia                        gastaldi@iuav.it

**Università IUAV Venezia                                                                                                   vittorio.ferri@unimib.it