di Vittorio Ferri*

Questo articolo interviene nel dibattito aperto da “Dai Bandi alla strategia: ecco il futuro delle città” pubblicato da Urban@Blog l’11/3/19.

I temi ed i problemi del cosiddetto social housing presentano contenuti di grande interesse da numerosi punti di vista, ma l’attenzione dell’opinione pubblica e dei decisori politici è limitata a situazioni di emergenza. Le modalità di intervento pubblico possono essere distinte in un modello selettivo per obiettivi con azioni per far funzionare in modo più efficiente il mercato al fine di garantire l’accesso all’abitazione anche agli esclusi dall’offerta del mercato e un modello universalistico, nel quale il soggetto pubblico assume la responsabilità di garantire a tutti i cittadini un abitazione a prezzi accessibili.

Entrambi i modelli devono tener conto di alcuni problemi strutturali, scarsità di alloggi a basso costo, offerta di abitazioni troppo piccole o troppo grandi rispetto ai bisogni, costi per l’acquisto o l’affitto troppo elevati rispetto al reddito disponibile e di alcune recenti tendenze dell’economia: la riduzione dei tassi di interesse per contrarre un mutuo per l’acquisto di un alloggio facilita l’acquisto della casa prima casa di abitazione, non gravata dalla tassazione comunale sugli immobili, mentre la disoccupazione, il lavoro temporaneo e le immigrazioni aumentano la domanda di abitazioni in locazione per le popolazioni a basso reddito.

I programmi pubblici a favore dell’edilizia sociale dovrebbero essere sottoposti al vincolo di equità e indicare con chiarezza chi sono i veri beneficiari delle politiche contro il disagio abitativo. Da un lato, verificare che il denaro pubblico sia speso con equità pone vincoli restrittivi alle politiche di spesa, favorisce risultati efficienti, migliora il trattamento dei soggetti svantaggiati e riduce le discriminazioni tra cittadini ricchi e poveri. Dall’altro, la scarsa verifica dei risultati ottenuti favorisce l’implementazione degli strumenti già utilizzati, anziché soluzioni innovative e il mantenimento degli equilibri raggiunti tra gli attori in gioco, trascurando le evidenze empiriche, senza porre la questione abitativa in termini di efficienza e di equità della spesa pubblica.

L’esperienza italiana degli ultimi decenni evidenzia alcune invarianti che causano un’offerta inadeguata di soluzioni abitative al di fuori del mercato. L’edilizia residenziale pubblica ha: a) favorito l’accesso alla proprietà; b) trascurato il mercato degli affitti; c) favorito la costruzione di nuovi alloggi rispetto alla valorizzazione del patrimonio esistente pubblico e privato.

In particolare, l’edilizia agevolata e quella convenzionata hanno allargato il sostegno all’acquisto della casa (anche con le modalità del riscatto) ad ampie fasce di popolazione e ristretto gli interventi a favore dell’affitto e di fatto escluso molte categorie in condizioni di disagio abitativo, senza costruire meccanismi di rotazione nell’uso degli alloggi e incentivi all’affitto delle abitazioni, gravate dall’imposta municipale sugli immobili.

Che cosa possiamo realisticamente aspettarci dallo stato e dai governi territoriali? Una revisione delle modalità finora utilizzate dovrebbe passare dai provvedimenti per l’ emergenza casa a una strategia per costruire un mercato delle abitazioni più accessibile. In presenza di vincoli al bilancio pubblico sono desiderabili politiche regolative per facilitare l’incontro tra domanda e offerta. In particolare, le politiche per gli alloggi sociali non devono soddisfare la voglia diffusa di diventare proprietari di casa, ma sviluppare il mercato dell’affitto, caratterizzato dal trade-off tra canone pagato e reddito disponibile.

In sintesi l’intervento pubblico si è concentrato sulle misure a valle rispetto a quelle a monte, necessarie per ridurre la quota di popolazione le cui esigenze abitative non possono essere soddisfatte dal mercato. Questa scelta ha determinato forti disparità di trattamento, spreco di risorse finanziarie e problemi di equità di trattamento tra i beneficiari e gli esclusi in situazioni di disagio abitativo, con un costo sociale molto elevato.

*Università di Milano Bicocca e di Pavia                           vittorio.ferri@unimib.it